町家・古民家の売却を検討したら！注意点や効果的な方法を解説

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町家や古民家を、現在所有していたり、相続の関係で将来売却を検討する際に「どうすれば良いのか分からない…」「何に注意すべきなの？」など、初めての経験だとどうしていいかわからないもの。

どれだけ時間がかかるのか、どれくらいで売却できるのか、手間がどこまでかかるのか気になると思います。そこで今回は、町家や古民家の売却方法や注意点、気になるお金について、分かりやすく解説していきます。

町家や古民家を売却する時の注意点！本当に売却するの？解体はやめた方がいいかも。。

町家や古民家などの不動産の売却は、方法を間違えてしまうと売りにくなったり、金銭的な負担が大きくなってしまったりする可能性があるので。下記に注意してください。

解体しての売却、ちょっと待って！

町家や古民家は価値ないものだと考え、更地にして売る方もいますが、ちょっと待ってください。

さらに、更地にして売る際は、解体の費用がかかってしまったり、更地にして売れない場合、維持のための税金が高くついてしまいます。

町家や古民家は、日本の文化的資源であると同時に、町家・古民家だからこそ購入したいという希望者も多数います。物件の魅力を適切な人に伝えることで、買い叩かれずに売却できることも。「まず解体しよう」となった時は、深呼吸です。

売却まで意外と時間がかかります。

不動産の売却は意外と時間がかかります。

町家や古民家などの不動産の売却は売り手にとっての一大イベントであると同様に、買い手にとっても金銭的負担が大きいため、思ったようにことが進まないことも。半年以上売却が進まないことも少なくないので、早めに検討するか、中長期で売却を進める必要があります。

解体したことで、売却できるまで高い固定資産税を払い続けるなんてことも。

「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」税金に注意

不動産を売却する時は、「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」、3つの税金が発生します。

売却による利益が出た場合、納税が必要です。税制優遇を活用することで、控除が適用され、税金の負担を軽減できますので確認しましょう。

不動産売却の進め方。７つのステップで進めよう。

① 売却するか活用するかを検討

② 査定してもらう

③ 取引の方法を検討

④ 売却方法を検討

⑤ 集客/広告するかどうかの検討

⑥ 購入者とのやり取り

⑦ 売買成立・税金対応

まずはじめに、本当に売却するのかどうか改めて検討しましょう。町家や古民家を売却せずに、活用できる可能性があるのであれば、ぜひ検討してみてください。

町家や古民家などの不動産売却手続きでは、不動産会社と媒介契約を締結する前に、大まかにどれくらいの価格で売却できそうかを見積もる「査定」を行います。査定には書類上から見積もる「机上査定」と、現地確認をしながら見積もる「訪問査定」の2つがあり、まずは机上査定で大まかな業者選定を行うところから始めます。

このとき、なるべく高額で売却するために、複数の業者に机上査定を申し込むのがポイント。机上査定額は100万円単位で異なることもよくあるため、一括査定サービスのような、手軽に見積もり依頼ができるサービスを活用して、なるべく多くの見積もりを集めましょう。

依頼する業者が決まったら、古民家の売却に関する一連の活動を委託する「媒介契約」を結びます。媒介契約には、同時に複数社と契約できる「一般媒介契約」と、一社とのみ契約できる「専任媒介契約」及び「専属専任媒介契約」があります。

専任媒介契約及び専属専任媒介契約は、一社としか契約できない代わりに、定期的な状況報告義務と国土交通省の不動産取引情報提供システム「レインズ」に登録する義務があり、また、契約期間が最長3カ月となっています。

どちらにもメリット・デメリットがありますが、古民家のように古い物件の場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。どうしても古い物件は需要が少ないため、業者がより注力してくれる媒介契約を選ぶとよいでしょう。

どのように売却をするのかを決めた後は、広告などを活用した物件への集客や、個人で売買する場合は購入者のやり取り、売れたら売れたで「譲渡所得税」「住民税」などの税金対応が必要です。

個人で、不動産屋と、空き家バンクで。売却取引の方法を検討しよう

売却取引の方法は大きく３つ。自分で取引するのか、不動産業者に依頼するのか、空き家バンクなど公共の団体を活用するのか。

それぞれメリット・デメリットがありますが、不動産取引には知識や資格が必要な部分も多く、不動産業者に依頼するのが一般的です。とくに町家や古民家の売却は特殊な部分があるので、プロに依頼するのがおすすめです。

自分で取引する

不動産売却を個人で行うことは可能です。最近では個人間取引を促進するようなサービスも見かけるようになりました。

ただし、専門的な知識や経験がない場合、売却プロセスが複雑であるため、時間と労力がかかることがあります。

とくに町家や古民家の場合、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の問題などもあるので、不動産業者や不動産取引に詳しい弁護士のアドバイスやサポートを受けることをお勧めします。また、物件の評価や買い手の見つけ方、契約書類の作成、税金や手数料の計算など、さまざまな面での専門知識が必要になるため、プロの支援を受けることは安心感があります。

不動産業者に依頼する

諸手続きを始め、各作業を対応してくれるのは非常に助かります。

また、立地の良い物件であればハードルが低いですが、市場動向や買い手のニーズにも注目しながら、買い手に最適な提案をすることが重要です。例えば、子育て世帯には、町家の広さや間取りをアピールすることができますし、シングル世帯には、町家の一部屋をカフェやアトリエへの転用の提案することも可能です。このように、買い手に合わせた提案をすることで、町家や古民家の魅力を最大限に引き出すことができます。この辺りはプロの知見の活かしどころです。

空き家バンクを活用する

空き家バンクの利用も選択肢の１つです。

自治体が運営（委託の場合もあり）空き家バンクは、移住検討者や空き家を探している方に情報を届けることが可能です。自治体によっては地元の不動産業者を紹介してくれ売買取引の支援をしてくれるところもありますが、個人間での取引が必要な空き家バンクもあります。

調べた上でどの選択肢が良いのか判断してみてください。

町家・古民家を売却する際にどこまで手を加えるか

売却取引の方法が決まったら、どんな状態で物件を売却するのか検討しましょう。

今のままの状態で売るのか、付加価値をつけるのか、売りたいタイミングや金額など自信の状況とあわせて検討する必要があります。

現状のまま販売する

町家や古民家はファンがたくさんいます。良い不動産会社と巡り会えたり、ファンが多いメディアに物件情報を掲載することで、現状のまま売却することも可能です。

たとえば、京都では「この状態で売却できるのだろうか？」と思うような物件をリノベーションして住んでいる方もいますし、残置物の廃棄費用を出してでもそこに住みたいという方もいます。

もちろん、うまくそう言った考え方を持っている方に出会えるかがポイントですが、他の方法に比べて自分の財布から多額の費用を使う必要がないため、比較するとリスクが少ないといえるかもしれません。

付加価値をつける / リノベーション・リフォームして売却する

町家や古民家はファンだけでなく、リフォームしてから売ることで、より受け入れられやすくなります。

リフォームの主なメリットは、建物自体の魅力がアップし、他の方法より売買価格を上げやすいことです。あらかじめリフォームを施して売却すれば、買主には「そのまま住める」という独自のメリットが生まれます。「戸建てを買いたいニーズ」にマッチした売却方法となり、場合によってはリフォームすることで建物に価値が付き、他の方法と比べて価格を上げやすくなります。

築年数が同じ物件なら、リフォーム済みの物件の方が興味を示す人が多くなるため、売主にとって有利となります。ただし、リフォーム・リノベーションには50~1,000万円の幅があります。

売却益とのバランスを取るために、どこまで投資するのかの検討が必要です。