再建築不可物件。土地を探す際に、たまに見かけるこの表記。路地が多い京都の京町家などの物件情報を見ているとよく見かけます。ではこの「再建築不可物件」とは一体どんなものなのか？メリット・デメリットとあわせて確認してみましょう。
再建築不可物件とは？
「再建築不可物件」とは、現在は家が建っていても、そこを更地にしてしまうと新しく家を建てられない土地のこと。文字通り、新築で家を建てられない土地です。都市計画区域と準都市計画区域内だけに適応されています。
災害や火災などの不慮の事故などの際に、消防車や救急車といった緊急車両がその地域にたどり着き、対応すべき活動をおこなうために接道義務が設けられています。接道義務とは「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」というもの。ここに該当しない土地は家を建てることができず、「再建築不可物件」の対象となってしまいます。
再建築不可物件が生まれた背景
再建築不可物件が生まれた背景は土地土地で異なります。
接道義務に関連する建築基準法ができたのは昭和25年（1950年）、また都市計画法は昭和43年（1968年）です。そのため昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在します。
京都ではまちづくりがおこなわれるなかで、路地の奥に複数の京町家を作る手法が取られてきたため、多くの再建築不可物件が存在します。また、都内であっても、総務省による住宅・土地統計調査によると、接道義務を果たしていない住宅は全体の約5％あります。
再建築不可物件への対応
再建築不可物件を魅力的な物件へ”リノベーション”する
再建築不可物件の場合、解体して新築を建てることはできませんが、現在の自宅をリフォーム・リノベーションする分には問題ありません。
リノベーションと言っても、内装を好きなように変えていいわけではありません。例えば屋根の半分以上を葺き替える場合や、外壁を補修する場合に建築申請が必要になります。都道府県ごとに規定が異なるため、プロ相談してみると良さそうです。
接道義務を満たす土地にする
ハードルが高くなってしまいますが、接道義務を満たしていないため、それを満たすのも方法の１つです。
接道幅が２m以下の場合は「接する土地の所有者から２mになるように土地を購入する」、接する道路がない場合も「同様に土地を購入」、建築基準法による道路ではない道に接している場合は「行政に目の前の通路を42条2項道路に申請する」などの方法が考えられます。
再建築不可物件の条件が緩和されたケース（京都市）
地域によっては規制の緩和などをおこない、一定の条件をクリアすることで認められるケースもでています。たとえば路地に京町家が多く残る京都などでは、「路地のある町並みを再生する新たな制度」として、景観保護の観点などでこの取り組みを推進しています。
これまで建替え等ができなかった路地において、路地の安全性を確保しながら、歴史都市京都の町並みを継承し、建替え等を
可能とする「新たな道路指定制度」を平成26年4月から施行しました。
再建築不可物件のメリット・デメリット
再建築不可物件だから「好ましくない土地」ではありません。再建築不可だからこそのメリットとデメリットがあります。メリットを理解すれば、むしろ魅力的だと感じるのではないでしょうか。
物件購入のメリット
- 購入価格が安い
- 固定資産税や都市計画税が安い
- 相続対策に有利
再建築不可物件を購入の選択肢に入れると、その価格の安さに驚きます。建て替えができず、車を玄関まで横付けできないなどのデメリットがあるためどうしても買い手がつきにずらく、安くなってしまいます。幅員４ｍ以上の一般道路に面する同じ程度の敷地面積の土地の時価評価の５割ほど。場合によっては半値以下のお得な物件が見つかることも。都心から少し離れたエリアでなくても購入ができるため、新婚さんやセカンドハウスの購入を考える方にも人気のポイントです。
固定資産税や都市計画税が安いのもメリットの１つ。接道の関係で、周囲の土地と比べて、土地の資産税としての評価が安くなります。路線価に関わるところでは、相続対策に有利な点もメリットです。相続時における土地の評価は路線価格を基準に算定するため、接道がない場合は資産評価を下げることができます。
物件購入ののメリット
- 建て替えができない
- ローンが組みにくい
再建築不可物件のデメリットは建て替えができないこと。購入後にリフォームはできますが、築年数によっては耐震・断熱工事が必要になる場合も考えられるため、リノベーションを前提にしておく必要があるかもしれません。
また、安く購入できるメリットがありますが、再建築不可物件は担保としての価値が低いためローンが組みにくいのはデメリットと言えそうです。ローンを組む際に、銀行は万一の時リスクを考えます。再建築不可物件は監禁性が低く、担保能力が低いとされるため、二の足を踏まれやすいのです。地方銀行や信用金庫では、京都銀行の「京銀住宅ローン 京町家プラン」、十六銀行の「町家・古民家 活用サポートローン」など、町家を残すための取り組みをしています。ぜひ問い合わせしてみてください。
